Das „degressive“ Baurecht in Gräfelfing in der Satzung der Bebauungspläne

Gartenstadt nach Gräfelfinger Art:
Die einen haben den Garten zu stellen, die anderen bebauen wie in der Stadt
 

Das Baurecht "Marke Eigenbau" (Presse) in unserer Gemeinde: Es ist ungerecht, verteilt Lasten und Nutzen ungleich, führt zu massiver Verdichtung eines Teils der Grundstücke. Die anderen haben dazu das Grün zu stellen.

Deshalb folgt hier gleich zu Beginn der Kern des Steins des Anstoßes:
 

Wie ist die Bebauung geregelt?                Der Unterschied:

• In ganz Deutschland: Innerhalb eines Quartiers wird jeder qm gleich dicht bebaut, ist somit gleich viel wert.
   

• In Gräfelfing: Innerhalb eines Quartiers wird bis zur Mindestgrundstücksgröße jeder qm gleich dicht bebaut. Jeder qm darüber nur rund 1/3 dieser Baudichte (siehe Tabelle unten). Hat man mehr als die doppelte Mindestgrundstücksgröße an qm, so haben diese übersteigenden qm keinerlei Baurecht, sind also entwertet.

Folgen des Spezialrechts:

1. Das bedeutet, je größer das Grundstück, umso weniger dicht kann es prozentual bebaut werden.
   Die Baudichte GFZ nimmt ab, daher der Name degressiv.
    

2. Auch der Bodenwert nimmt mit der Mindestgrundstücksgröße drastisch ab.
   Wiese ohne Baurecht ist auch in Gräfelfing nichts wert. 
   
    

Wir halten dieses Spezial-Baurecht für unzulässig:

1. Mit dieser Methode kann man beliebige subjektive Baurechtverteilungen erreichen.

2. Die Gemeinde hat kein "Selbstfindungsrecht"

3. Dies ist städtebaulich schädlich, da eine ungleiche Bebauung erzwungen wird.

4. Der Gleichbehandlungsgrundsatz ist nicht gewährt.

5. Schädigung eines großen Teils der Bürger durch Vermögens- und Nutzungsnachteil
   im Vergleich zu direkten Nachbarn innerhalb eines Quartiers. Teilenteignung.

6. Die Rgelung ist ein Schema, welches nicht aus dem Bestand entwickelt wurde.

7. Das Wort degressiv gibt es im Baurecht nicht. Das Wort beinhaltet schon die Ungleichbehandlung.

Zusätzlich wird innerhalb eines jeden Bebauungsplanes ein Schema von

4 Mindestgrundstücksgrößen festgelegt: M=500qm, 750qm, 1000qm, 1250qm. Es wurden kleine Gebiete mit Grundstücken zusammengefasst, denen eine Mindestgrundstücksgröße M zugeteilt wird. Mit Einführung dieser so genannten  Quartiere soll nun geregelt werden, dass ein über doppelt so großes Grundstück wie das Nachbargrundstück nicht mehr geteilt werden darf.

Beispiel: ein 2400qm großes Grundstück im 1250er Gebiet kann nicht  geteilt werden. Das Nachbargrundstück mit 1200qm darf dagegen bebaut werden und sogar noch erheblich dichter als das mit 2400qm.

Die Degression gilt in jedem der 4 Mindestgrundstücksgrößengebiete.

Auszug aus der Satzung: Festgelegt wird
Für das mit 500 m² Baugrundstücksmindestgröße bezeichnete Bauquartier wird,

soweit in der Planzeichnung kein vom Nutzungsmaß des Quartiers abweichender

Wert eingetragen ist,

- auf Grundstücken bis 500 m² eine Geschoßflächenzahl von 0,390

- auf Grundstücken über 500 m² eine Geschoßfläche von 0,090-mal

Grundstücksfläche zuzüglich 150 m², in der Summe jedoch nicht mehr als 240 m²

als höchstzulässig festgesetzt.

Für das mit 750 m² Baugrundstücksmindestgröße bezeichnete Bauquartier wird,

soweit in der Planzeichnung vom Nutzungsmaß des Quartiers kein abweichender

Wert eingetragen ist,

- auf Grundstücken bis 750 m² eine Geschoßflächenzahl von 0,280

- auf Grundstücken über 750 m² eine Geschoßfläche von 0,080 mal

Grundstücksfläche zuzüglich 150 m², in der Summe jedoch nicht mehr als 270 m²

als höchstzulässig festgesetzt.

Für das mit 1 000 m² Baugrundstücksmindestgröße bezeichnete Bauquartier wird,

soweit in der Planzeichnung kein vom Nutzungsmaß des Quartiers abweichender

Wert eingetragen ist,

- auf Grundstücken bis 1 000 m² eine Geschoßflächenzahl von 0,225

- auf Grundstücken über 1 000 m² eine Geschoßfläche von 0,075 mal

Grundstücksfläche zuzüglich 150 m², in der Summe jedoch 300 m²

als höchstzulässig festgesetzt.

 

Für das mit 1 250 m² Baugrundstücksmindestgröße bezeichnete Bauquartier wird,

soweit in der Planzeichnung kein vom Nutzungsmaß des Quartiers abweichender

Wert eingetragen ist,

- auf Grundstücken bis 1 250 m² eine Geschoßflächenzahl von 0,192

- auf Grundstücken über 1 250 m² eine Geschoßfläche von 0,072 mal

Grundstücksfläche zuzüglich 150 m², in der Summe jedoch nicht mehr als 330 m²

als höchstzulässig festgesetzt.

(Im Bebauungsplan 1E gibt es kein Quartier mit 1250qm).

Aus dieser Satzung kann ein Laie nur schwer folgern, dass ein qm oberhalb der Mindestgrundstücksgröße nur rund 1/3 der unterhalb der Mindestgrundstücksgröße geltenden Baudichte hat.
 

GFZ Baudichte eines qm zwischen der Mindestgrundstücksgröße M und 2M:

M = 500qm     GFZ 0,08

Dieser Zusammenhang wird in der Anlage 3 zum Bebauungsplan grafisch dargestellt:
 

 

Die vier senkrechten Linien bedeuten, dass bei Teilung eines Grundstückes mit der doppelten Mindestgrundstücksgröße 2M eine Teilungsgewinn von 150qm anfällt, und das in jedem Mindestgrundstücksgrößengebiet.

Aus dem Nachteil des großen Grundstückes wird sprunghaft ein Vorteil.
Aus dem Diagramm, dem Plan und der Tabelle ist die Degression nicht erkennbar.
Es nimmt jedoch die Baudichte GFZ ab, dies wurde den Gemeinderäten nicht vorgelegt,
wir mussten  daher den Verlauf berechnen.
Das Degressive ist gut getarnt, erst durch unsere Diagramme wird sie sichtbar.

Baudichte GFZ

Teilt man die Geschoßflächenwerte GF jeweils durch die Grundstücksflächen F, so erhält man

die Geschoßflächendichte GFZ in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche F.
In ganz Deutschland ist der Wert innerhalb eines Quartiers oder Bebauungsplans gleich.
Grafisch ergibt dies eine horizontale Gerade. Nicht so in Gräfelfing. Hier ergibt sich eine fallende Kurve.
Sie zeigt an, dass die GFZ mit zunehmender Grundstücksfläche abnimmt.

 Die Funktion GFZ(F) der max. zulässigen Geschoßfläche GF in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche F ist hier grafisch dargestellt. Hier erst wird ersichtlich warum das Gräfelfinger Baurecht „degressiv“ genannt wird.

Zu beobachten ist ein starker Abfall der GFZ in jedem Mindestgrundstücksgrößengebiet.

Im Folgenden sei die Mindestgrundstücksgröße M=500qm weiter dargelegt. Das Problem ist bei allen Mindestgrundstücksgrößen M das gleiche.

Beispiel Mindestgrundstücksgrößengebiet 500qm
Diagramm GFZ(F) für M=500: Die Punkte stellen Beispiele von Grundstücken dar. Grundstück Nr.1 ist kleiner als die Mindestgrundstücksgröße M, die Grundstücke 2 bis 5 befinden sich im Bereich von M bis 2M.  Nr.6 ist größer/gleich 2M und somit teilbar.

A   Ausnahmefälle: Grundstücke kleiner als M:
Die Zahl der Grundstücke in einem Quartier mit einer Größe kleiner als die Mindestgrundstücksgröße M soll laut Vorgabe des Planers max. 20% betragen. Dies ist im obigen Diagramm durch Grundstück 1 symbolisiert. Begründung: Ist deren Anteil nicht größer, so handelt es sich um vernachlässigbare Ausnahmen. Sonst könnten sich die Größeren darauf berufen und eine kleinere Mindestgrundstücksgröße fordern.

Siehe Begründung zum Bebauungsplan Seite 11 letzte Zeile.

 

Gerade dies hatte das von der Gemeinde in Auftrag gegebene Gutachten, auch in der Begründung zum Bebauungsplan auf Seite 11 zitiert, als Hauptmangel erkannt: Der Anteil der Grundstücke mit Flächen kleiner M erreichte bis 63%.
Wir sind der Meinung, dass auch 20% Ausnahmen nicht akzeptabel sind.

Ein Abwägungsfehler liegt auch jetzt noch vor. Der Anteil der Grundstücke kleiner als M beträgt je nach Quartier bis 46%. Dies kann nicht als Ausnahme bezeichnet werden. Dies geht aus der Anlage A1, der Grundstücks- und Baurechtsbilanz hervor.

Unverständlich ist, dass ausgerechnet den Ausnahmen die höchste GFZ zugeteilt wird.
Dies ist städtebaulich bedenklich, da die Grundstücke mit Flächen zwischen M und 2M anteilig mehr Grünfläche zu stellen haben als die Ausnahmegrundstücke.

In der Planung wurden alle Grundstücke kleiner als die Mindestgrundstücksgröße einfach mit einer „Knödellinie“ umgeben und mit einer Mindestgrundstücksgröße gleich der Grundstücksgröße eingetragen.

Beispiel: M 432. Das Grundstück hat 432qm.
Dies gilt dann als Einzelfestsetzung. Eine solche darf jedoch nur aus besonderen Gründen stattfinden. Eine schematische Vergabe stellt einen Abwägungsfehler dar.

B  Degression der „regulären“ Fälle:

In diesem Diagramm sind die Ausnahmefälle; also Grundstücksgröße F kleiner als die Mindestgrundstücksgröße M, weggelassen. (Grundstück Nr.1)

Dargestellt werden die Grundstücke mit einer Größe zwischen M und 2M, symbolisiert durch die 4 Grundstücke Nr.2 bis Nr.5. Ihr Anteil soll mindestens 80% in einem Quartier erreichen.
 

Die Quartiere wurden vom Planer so zusammengesucht, dass sie o.g. Bedingungen erfüllen, bzw. sollen. Es ist also die Zuordnung zu einem Mindestgrundstücksgrößengebiet dem Zufall überlassen.

Ebenso ist es Zufall ob die Grundstücksgröße knapp über der Mindestgrundstücksgröße liegt,
wie z.B. Nr. 2 oder knapp unter 2M wie Nr.5.
Der Zufall entscheidet also über eine hohe oder niedrige GFZ, über eine hohe und niedrige Baudichte, zwischen direkten Nachbarn.
Der Zufall wird aus der Anlage A1 (siehe unter www.furbach.com  --> Baurecht / downloads) des Bebauungsplans ersichtlich. In einem Quartier gibt es, obwohl ausgesucht zusammengestellt, alle Arten von Grundstücksgrößen und Baudichten. Diese sind mit diversen farbigen Punkten gekennzeichnet.

 

Zitat aus der Begründung zum Bebauungsplan:
“Das o.e. Rechtsgutachten (RAe Dr. Birkl / Reithberger) kam zu dem Ergebnis, dass die in den alten Bebauungsplänen enthaltenen degressiven Festsetzungen zum Maß der Nutzung in ihrer Systematik grundsätzlich als "handwerklich" möglich und daher als rechtstechnisch vertretbar zu werten sind und daher im Grundsatz beibehalten werden können, sofern sie in ihrer Ausgestaltung den Vorgaben des § 34 BauGB folgen.

Die nach dem Aufstellungsbeschluss durchgeführten Untersuchungen haben

gezeigt, dass die Anlehnung an die baurechtliche Situation des § 34 BauGB

• eine weitaus differenziertere und von den alten Bebauungsplänen z.T. erheblich abweichende Festsetzung der Baugrundstücksmindestgrößen erfordert,

• Festsetzungen zum Maß der Nutzung mit einheitlich für ganze Quartiere gültigen
  GRZ- und GFZ-Werten aufgrund der Heterogenität der Grundstücks- und Gebäudestruktur
  nicht erlaubt,

• nur durch ein neues Nutzungsmodell mit degressiv wirkenden Elementen möglich ist ...

                                                                                                               Zitat Ende

Übersehen wird, dass nach §34 BauGB geteilt werden kann.  Ist ein  Grundstück bebaut, so kann nach §34 BauGB ein benachbartes doppelt so großes Grundstück geteilt werden und mit jeweils derselben Geschoßfläche bebaut werden. Hier liegt ein Widerspruch in der Zielsetzung vor.

Die genannte „Heterogenität der Grundstücks- und Gebäudestruktur“ ist eine unbewiesene Behauptung. Auch bei Richtigkeit der Behauptung ist festzustellen, dass dies in unzähligen anderen Kommunen ebenfalls vorkommt. Gräfelfing hat keine einzigartige Entwicklung hinter sich.
Hieraus aber gerade diese „degressive“ GFZ-Verteilung zu folgern ist nicht nachvollziehbar.
Viel mehr handelt es sich um ein willkürliches Schema. Es dient dazu Baurecht nach „Gutsherrenart“ umzuverteilen.

Ein Grundstück hat ein Recht auf eine anteilige Baudichte und die Pflicht anteilig Grünraum zu stellen.

Eine schematische Anteilsverschiebung ist städtebaulich wie bodenrechtlich unzulässig.

Es handelt sich um eine bodenrechtliche Regelung im Gewande von Bauvorschriften.

Nicht nachvollziehbar ist, dass der Teil des Grundstücks, der größer als M ist, nur einen geringen Anteil an der zulässigen Geschoßfläche ergibt.
Sein Anteil an der zul. GF beträgt, wenn das Grundstück knapp 2M groß ist, je nach Mindestgrundstücksgröße M, nur:

Dies stellt eine starke Entwertung des Flächenteils eines Grundstückes dar, welcher über M hinausgeht. Hier liegt eine Ungleichbehandlung vor.

Bis 1972 gab es einheitliche GFZ von 0,35. So ist der Ort entstanden.

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 C  Teilbarkeit

Hat ein Grundstück eine Fläche von der doppelten Mindestgrundstücksgröße (2M) oder mehr, so kann es laut Satzung geteilt werden.
Hier ist im obigen Diagramm ein Grundstück knapp größer oder gleich 2M.

Es kann geteilt werden und wird zusätzlich mit 150qm Geschossfläche beschenkt, in jedem Grundstücksmindestgrößengebiet M. Dies ist ein Gewinn an Geschoßfläche von 45% bei M1250 bis zu 63% bei M500.

Hier ist erkennbar, dass es sich um ein Schema handelt, welches der gewachsenen Struktur aufgepfropft wird. Das Schema ist nicht aus dem Bestand entwickelt.

Nicht nachvollziehbar ist dieser Gewinn von 150qm Geschoßfläche bei laut Entwurf zulässiger Teilung: Hat man, in jedem Gebiet, etwas weniger als die doppelte Mindestgrundstücksgröße, so hat man auf Grund des „degressiven“ Baurechts die geringste Baudichte und geringsten Bodenwert. Hat man jedoch ein paar qm mehr und damit die doppelte Mindestgrundstücksgröße, so kann man teilen und gewinnt 150qm Geschoßfläche GF. Dies macht einen Gewinn an GF, ebenso einen Gewinn an Baukörpern, an Wohneinheiten und an Wertsteigerung.

Die 150qm Gewinn beziehen sich auf den laut Tabelle angegebenen „Grundwert 68%“. Die max. zulässige Geschoßfläche ist 100%. Dies ergibt einen Gewinn an Geschoßfläche GF von
150qm/0,68 = 221qm, in JEDEM Gebiet.

Teilungsgewinn je nach Mindestgrundstücksgröße bei Grundwert 68%

Der Unterschied von einigen qm Grundstücksfläche darf nicht so einen immensen Unterschied bewirken. Hier fehlt die Kontinuität der Zuteilung.
Gleichfalls ist dies eine Sache des Zufalls. Damit konnte bei Erwerb des Grundstückes niemand rechnen.  Gräfelfing ist nicht mit dieser Zielsetzung entstanden.

Das erklärte Ziel der Satzung, je größer die Grundstücksfläche F, umso kleiner die Baudichte, verkehrt sich hier sprunghaft ins Gegenteil.

Problem der Genehmigungsfreiheit von Teilungen:
Seit 2004 können Grundstücke beliebig geteilt werden. Dies stellt in allen Kommunen Deutschlands kein Problem dar, da auf Grund des linearen* Baurechts hierbei nichts gewonnen wird, Kleinstteilungen nur Verlust bringen und obendrein durch Einhaltung von Abstandsflächen die Baukörper in ihren Ausmaßen beschränkt werden.

* Linear gibt es im Baugesetzbuch nicht, da es das Normale ist. Hier wird das in ganz Deutschland übliche Baurecht nur zur Unterscheidung vom Gräfelfinger Sonderrecht so genannt.

 

Hier in Gräfelfing und nur hier gibt es o.g. GF-Gewinn bei Teilungen. Dies stellt einen starken Anreiz dar, da hierdurch dieselbe GFZ erreicht werden kann wie bei einem Nachbar, dessen Grundstücksfläche unterhalb der Mindestgrundstücksgröße M liegt und genau diese hohe GFZ hat.

 

Es ist schwer vermittelbar, dass das geteilte Grundstück, obwohl von gleicher Größe, nicht bebaubar sein soll.

Wenngleich §19 Abs. 2 BauGB Innenbereichsvorhaben nicht erfasst, wird in der Literatur angenommen, dass Grundstücksteilungen. die nach § 34 BauGB (also nicht nach Satzung der Kommune) zu baurechtswidrigen Zuständen führen, ebenfalls unzulässig sind (Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB, 4. Aufl., § 19 Rdnr 7).
Hieraus folgt: §19 Abs. 2 führt zur Unzulässigkeit, jedoch nur wenn baurechtswidrige Zustände nach § 34 BauGB eintreten.

Die Rechtsmäßigkeit der Teilung beurteilt sich insbesondere nach den einschlägigen Verfahrensvorschriften des Grundbuchrechts. § 19 Abs. 2 BauGB hat allein Öffentlich-rechtliche Bedeutung (so Jäde/Dirnberger/Weiss a.a.O., § 22 Rdnr. 10). Er bildet insbesondere kein Verbotsgesetz i.S.v. § 34 BauGB.

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 Bodenwert

Der Bodenwert ist abhängig vom Bodenrichtwert und der GFZ. Der Preis für einen qm Boden hängt stark von der zulässigen Bebaubarkeit ab. Die Angabe eines Bodenrichtwertes ohne die dazugehörige GFZ ist unseriös.

Das Landratsamt veröffentlicht alle 2 Jahre hierzu eine Karte der Gemeinde mit Gebietseinteilung mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten und dazugehöriger GFZ.

Ebenso veröffentlicht das Finanzamt für Körperschaften die so genannten Anpassungsfaktoren f an unterschiedliche GFZ-Werte.


 

Das Diagram zeigt die Änderung des Bodenwertes (€/qm) in Abhängigkeit von der
max. zulässigen GFZ in %.

 Berechnung des Bodenwertes des Grundstückes X in €/qm in Abhängigkeit von seiner GFZ_X

und dem amtlichen Bodenrichtwert BRW₀ und dazugehöriger GFZ₀ 

Das folgende Diagramm zeigt den Abfall des Bodenwertes, also Wert eines qm Boden,
in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche im „degressiven“ Baurecht von Gräfelfing.

  der

 Auch hier zeigt sich die starke Benachteiligung der Flächenanteile größer als die Mindestgrundstücksgröße M. Sie sind im Nutzen (GFZ) - und zusätzlich im Wert benachteiligt.

Das Diagramm stellt den Wertabfall ohne Gewinn bei Teilungsmöglichkeit dar.

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 Koppelung von Mindestgrundstücksgröße und Baudichte (GFZ):
Ein weiteres Hauptproblem ist die direkte Koppelung von Mindestgrundstücksgröße und Baudichte (GFZ). Die Gemeinde ist so nicht entstanden. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Diese Kopplung stellt einen Abwägungsfehler dar.

Ein weiterer Abwägungsfehler: Im alten Bebauungsplan 1980 – 2004 betrug die kleinste Mindestgrundstücksgröße 800qm. Die Neueinführung der neuen Klassen von 500 und 750 war notwendig, da es eben zu viele kleine Grundstücke in den Gebieten mit Mindestgrundstücksgröße M 800, 1000, 1200, 1350 gab.

Absolut unverständlich ist, dass den Gebieten mit M500 die Baudichte GFZ nochmals stark erhöht wurde.

Dies ist unnötig und aus der bestehenden Bebauung nicht herzu leiten, da es so eine hohe Baudichte in reinen Wohngebieten nie gab.

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Zuordnung der Wohneinheiten WE:

Eine Wohneinheit WE ist laut Satzung bei jedem Grundstück zulässig.
Ab  120qm GF beim Grundwert 68% sind 2 WE zulässig. Ab 240qm GF sind es 3.

Dies entspricht laut Fußnote der Anlage 2 (Tabelle) einer Wohnfläche von 120 x 1,47 x 0,75 = 132qm.

Anmerkung: 1,47 ist 1/0,68. Um 100% der max. möglichen GF zu erreichen ist der Grundwert 68% hiermit zu multiplizieren.
 Der Faktor 0,75 kommt aus der Annahme, dass von der Geschoßfläche GF 25% für Mauern abzuziehen sind, um die Wohnfläche zu erhalten. Die Wohnfläche ergibt sich aus 75% der GF.

Hier besteht kein linearer Zusammenhang zwischen GF und Grundstücksfläche F.
Dieser wäre z.B.: je volle 120qm GF ist eine WE zulässig.

 

Diese Satzungsregelung stellt eine unzulässige zusätzliche Bevorzugung der Grundstücke, welche kleiner als die Mindestgrundstücksgröße M sind, dar. Bevorzugt werden also genau die Ausnahmen in den Quartieren, welche es nur in vernachlässigbarem Anteil geben darf und eigentlich nicht dazu gehören.

Für Wohneinheiten WE erforderliche Mindest-Grundstücksflächen:

Die Tabelle der Anlage 2 des Bebauungsplans enthält einen Widerspruch, bzw. einen formalen Fehler:

 

Im 1250er Gebiet sind laut  dieser Tabelle 244qm GF für 3 Wohneinheiten erforderlich, laut Anmerkung 2) dieser Tabelle aber nur 240qm.

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