Aus unserer Sicht spricht
rein gar nichts für das "degressive Baurecht", welches es nur in unserer Gemeinde
gibt:
Statt dessen wollen wir die
Argumente der Fürsprecher, also unserer Gegner, das ist zur Zeit eine Gemeinderatsmehrheit quer durch
ALLE Fraktionen unter der Führung der IGG, bringen. Seit Beginn unserer Einsprüche im Oktober 2004 hat
sich noch keine Fraktion bewegt. Stand Juni 2007.
Zitat:
"So
schlecht kann das degressive Baurecht doch gar nicht sein, es hat sich doch in
33 Jahren bewährt. Die Gartenstadt wurde doch erhalten."
Dies ist falsch. Ein lineares
Baurecht hätte es besser getan, wie in unzähligen anderen Gartenstädten. Und
dies mit gleichmäßiger Bebauung, ohne Umverteilung, ohne Gebiete mit hoher
Baudichte, ohne Bevorzugung einer Gruppe.
Mit (Teil-)Enteignung und Umverteilung ließ sich schon immer gut wirtschaften,
besonders wenn man nicht selbst betroffen ist.
Unsere Gemeinde hat die teuersten Reihenhäuser in Deutschland, nicht die
teuersten Villen.
Einfamilienhäuser in Planegg sind teuerer in Gräfelfing. Dabei ist Gräfelfing
näher an München als Planegg!
Die gibt es in
Gemeinden mit normalem, zur Unterscheidung linear genannten, Baurecht.
Unsere Gemeinde könnte erheblich exklusiver sein, wenn es nicht das nach unten
hin progressive Baurecht gegeben hätte.
Zitat:
"Bei Wiedereinführung des linearen Baurechts
besteht Gefahr für die Gartenstadt!"
Dies ist falsch. Gemeint ist hier, dass mehr gebaut würde.
Das Baurecht wird jedoch lediglich wieder gleich verteilt.
Zitat
"Wir haben uns die Bebauung Gräfelfings damals genau angesehen und wollten den
Zustand erhalten ".
Sie wurde nicht genau
angesehen. Vor 1972 war die maximale GFZ 0,35. Die Erhöhung auf bis zu 0,5 für
kleine Grundstücke, wenn sie in Gebieten mit kleiner Mindestgrundstücksgröße
lagen (fast die Hälfte mehr), war kein Bestand, da es eine so hohe
Baudichte nie gab. In den neuen Planungen 2007 geht es bis zu 0,57!
Erst kürzlich, Oktober 2006, hat der von der Gemeinde beauftragte Städteplaner die
tatsächliche Bebauung untersucht. Aber selbst jetzt, nach mehr als 30 Jahren
Gräfelfinger "Baurecht Marke Eigenbau" (Presse), ist es möglich die
Bebauung
"linear", also wie in ganz Deutschland, zu regeln.
Ebenso großzügig wurde einfach angenommen, dass die Grundstücke immer weniger
Baudichte aufweisen würden, je größer sie sind. Dies wurde bisher nie untersucht.
Selbstverständlich gab es auch das umgekehrte: Kleine Grundstücke mit geringer
Baudichte und Große mit hoher Baudichte.
Und selbst wenn es so gewesen wäre: Kein
Grundbesitzer, der einen großen Garten besaß, ohne sein Baurecht auszunutzen, hätte zugestimmt, wenn sein ungenutztes
Baurecht anderen übertragen worden wäre, damit diese entsprechend dichter
bebauen können. Schließlich hat er gerade durch zurückhaltende Bebauung die
Erhaltung der Gärten unterstützt und soll nun deshalb bestraft werden!
Leider ist es z.Z. so: Die einen stellen den Garten, die anderen die Stadt.
Dies war mit der Grund, warum wir uns
AnliegerInitiative
Gartengemeinde
nannten.
Beweis:
Selbst die IGG gesteht es ein in ihrem
Flugblatt
vom Frühjahr 2005: "..da das degressive Baurecht kleine Grundstücke besser
stellt.".
Präzise müsste es heißen: UND ERST RECHT wenn sie in Gebieten geringer Mindestgrundstücksgrößen liegen.
(Weitere Argumente siehe das Propagandablatt der IGG unter
10
Veranstaltungs-Berichte)
Die Eigentümer mit geringem Baurecht und großen Gärten
waren immer für die Gartenstadterhaltung und haben deshalb gern die IGG gewählt.
Enttäuscht und sich hintergangen fühlend müssen sie nun feststellen, dass hier
nur eine Umverteilung vorlag.
Ihr Baurecht wurde verringert, das von anderen erhöht, z.B. der
ehemalige IGG-Fraktionsvorsitzende. Mit einer GFZ von 0,4 gehört er zu den
glücklichen Bessergestellten.
Da fällt es leicht für den anderen den "Erhalt des Gartenstadtcharakters"
einzufordern.
Folgen
Ungleiche Baudichte
Degressiv hört sich gleichmäßig verlaufend an. Genau dies ist jedoch nicht der
Fall. Kleine oder große Grundstücke liegen nebeneinander, ohne jede Anordnung,
so wie sie entstanden oder bereits aufgeteilt waren. Mit dem degressiven
Baurecht liegen hier hohe und niedrige Baudichten bunt durcheinander.
Hier wird ständig
§34 BauGB verletzt. Er enthält das Einfügungsgebot. An erster
Stelle in diesem Paragraphen wird eine Einfügung im
Maß der baulichen Nutzung, also gleiche Baudichte gefordert.
Selbstverständlich
können unterschiedliche Gebiete eine unterschiedliche Baudichte aufweisen.
Innerhalb eines Gebietes muss sie jedoch gleich sein. Dies ist beim degressiven
Baurecht nicht der Fall.
Ungleicher Bodenwert
bei direkten Nachbarn in einem zusammenhängenden Gebiet eines Bebauungsplanes:
Die Baudichte geht direkt in den Bodenwert, das ist der Preis pro qm, ein. Je
geringer die Baudichte (GFZ) umso geringer der Bodenwert. Das Finanzamt für
Körperschaft legt in einer Tabelle und Formel die Anpassung des Bodenrichtwertes
fest. Die geringere Baudichte ist das einzige Argument, was das Finanzamt ohne
Gutachten anerkennt, so klar ist der Zusammenhang.
Sind diese Werte nicht etwas abstrakt? Absolut nicht, da sie auf realen
Verkäufen beruhen.
Der Notar muss jeden Kaufvertrag an den Gutachterausschuss senden, der den
Bodenrichtwert und die Abhängigkeit von der Baudichte ermittelt und alle zwei
Jahre bekannt gibt.
Daher ist die ständige Behauptung falsch, bei steigender Baudichte fiele
"irgendwann" der Bodenwert.
Gerade die sehr kleinen Grundstücke (UND in Gebieten mit kleiner
Mindestgrundstücksgröße!) haben einen sehr hohen Bodenwert, da sie
eine hohe Baudichte und damit auch hohe Baunutzung besitzen.
Vermögenssteuer
wird vielleicht wieder eingeführt (sie war ab 1.1.1996 abgeschafft worden).
"Nur 1% könnten die Vermögenden mit Leichtigkeit verschmerzen", so tönte ein
Politiker.
Beispiel: Durchschnittsgrundstück in der Ortsmitte, also 1000qm und einem
Bodenwert von 727 Euro. Der Wert ist 727.000 Euro, vermindert um 20% (immer) wg.
BewG (Bewertungsgesetz) macht 581.000Euro. Bei "nur" 1 % sind dann 5.810 Euro / Jahr fällig. Ein
geteiltes Grundstück von 2x500qm hat beim degressiven Baurecht eine um 43%
höhere Nutzung, aber nur einen um 16% höheren Wert. Hier sieht das Verhältnis
von Nutzen zu Lasten weitaus günstiger aus.
Ein vernünftiger Mittelwert, für alle gleich, ist hier anzustreben.
Erbschafts-/Schenkungssteuer
für obiges Grundstück mit einem Wert nach BewG von 581.000 Euro: Ab Freibetrag 205.000Euro macht 376.000 Euro. Ein Kind, Steuerklasse 1, zahlt
hierbei 11% oder 41.360 Euro Erbschaftssteuer. Ein Enkel, auch Steuerklasse 1, hat nur
einen Freibetrag von 51.200 Euro, erbt also 529.800 Euro. Ab 512.000 Euro sind
15% oder 79.470 Euro fällig.
Hier wird deutlich,
dass dies nur bei einer entsprechenden Nutzung tragbar ist, eine Nutzung, die
Ihr Nachbar schon seit über 30 Jahren genießt und auch hier wieder einen
immensen Vorteil hat.
Sozialer Frieden
Gleicher Bodenwert unter Nachbarn garantiert ein verständnisvolles
Zusammenleben. Es kann nicht sein, dass einer sein Grundstück zuklotzen kann und
sein Nachbar den Garten dazu stellt.
Genügend Beispiele hierzu kennen wir alle.
Übergroße Grundstücke:
Dies ist ein Begriff aus dem
Grundsteuergesetz. Gemeint ist hier nicht, dass ein Grundstück zu groß ist. Das
Finanzamt bezeichnet damit Grundstücke die zu dünn bebaut sind. Es kann also
jedes, auch beliebig kleine Grundstücke betreffen.
Beträgt der überbaute Grund weniger als 20% des Grundstückes, so ist ein
Aufschlag auf die Grundsteuer von ziemlich genau 30% fällig.
Die Grundsteuer, genauer der Grundsteuermessbetrag, richtet sich nach der
verwirklichten Bebauung, also dem Bestand. So kann es kommen, dass für ein
dichter bebautes Grundstück weniger Grundsteuer fällig ist als für ein dünner
bebautes Grundstück wenn es unter der 20%-Grenze liegt..
Bei der durch uns geforderten Geschoßflächendichte von 0,35 bis 0,40 wäre man
auf der sicheren Seite. Wird diese auf die üblichen 2 Stockwerke verteilt, so
ist der Grund zu 0,2 = 20% bedeckt.
Es wird kein Aufschlag fällig.
Übrigens wird der Grundsteuermessbetrag ebenfalls bei einer Baudichte von 0,4
angegeben.
Man kann allgemein sagen: Eine geringere Baudichte wird vom Staat als
ungewöhnlich und als schädlich betrachtet.