Aktueller Planungsstand
Das nichtige Baurecht ist immer noch rechtskräftig, da auch
ein Gutachten nur die Meinung eines Bürgers darstellt, auch wenn er
Baurechtler ist. Wir plädieren dafür, dem Nichtigen auch die Rechtskraft
zu entziehen, da es weiter wirkt. Die Gemeinde weigert sich.
Die zul. Geschoßflächen
in qm betragen bei den Mindestgrundstücksgrößen M
|
M |
Bis M |
Zwischen M und 2M |
> 2M |
|
500qm |
0,39xF |
0,09xF + 150qm |
240qm |
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750qm |
0,28xF |
0,08xF + 150qm |
270qm |
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1000qm |
0,225xF |
0,075xF + 150qm |
300qm |
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1250qm |
0,192xF |
0,072xF + 150qm |
330qm |
Die Geschoßflächenzahl
GFZ oder Baudichte ist GF:F
|
M |
Bis M |
Zwischen M und 2M |
> 2M |
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500qm |
0,39 |
0,09 + 150qm:F |
240qm:F |
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750qm |
0,28 |
0,08 + 150qm:F |
270qm:F |
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1000qm |
0,225 |
0,075 + 150qm:F |
300qm:F |
|
1250qm |
0,192 |
0,072 + 150qm:F |
330qm:F |
Beispiel: In einem
750er Gebiet haben Sie bis zu 750qm Grund eine Baudichte von 0,28. Darüber
nur noch 0,08, also weniger als 1/3! Die qm über M hinaus bringen also
fast keinen Nutzen und nur geringen Wert.
Das Diagramm oben und beide Tabellen erfolgen mit "Maß der Nutzung mit
Reduktion auf den Basiswert 68%"
Bauen Sie mit 2 Stockwerken und Flachdach oder kleiner 1,8m an höchster Stelle, so können
die Werte durch 0,68 geteilt werden. Sie erhöhen sich dadurch um 47%.
Man hat dann wieder 100% wie früher. Aber das Dachgeschoß ist weg.
Die Intention des Gemeinderates ist, je größer das Grundstück, umso
kleiner die Baudichte. Dem widerspricht, dass bei Teilung ein Gewinn von
150qm Geschoßfläche erzielt wird. In der Grafik die senkrechten Striche
mit "+150" daran. Ein paar qm mehr oder weniger Grundstücksfläche machen
einen Unterschied von 150qm aus, ausreichend für ein Einfamilienhaus!
Z.B. im 500er Gebiet max. 240qm bis 1000qm. Ein paar qm mehr, z.B. 1000qm
statt 999qm und Sie können:
Teilen, dadurch können Sie 4 Häuser statt 2 errichten, 4 Wohneinheiten
statt 2.
Gewinnen an Nutzen: zu den 240qm 150 dazu, also 390qm = 2 x 195qm. Gewinn
62,5%.
Gewinn an Grundstückswert, Stand 2007: Der qm-Preis schnellt von 808qm auf
991Euro.
Der Gesmtwert beträgt also 808.000Euro oder 991.000Euro.
Ein Unterschied von 183.000 Euro.
Zum Dank dafür, dass man deutlich weniger Nutzen hat, hat man einen
starken Wertverlust. Also ist man nicht einmal in Gebieten mit kleiner
Mindestgrundstücksgröße und hoher Baudichte vor Schaden sicher!
Über o.g. Folgen hieraus war in der Gemeinderatssitzung nichts zu
hören. Andere Gruppierung belassen es beim Schönreden. Wir haben aber den
Eindruck, dass sich die Ratsmehrheit über die Folgen nicht klar ist. Und
die wenigen die es verstehen schweigen.
Kein Wunder, dass in aller Stille geplant wird, ohne öffentliche
Information oder Podiumsdiskussion.
Glücklicherweise müssen alle Bestimmungen der Satzung städtebaulich
begründet werden. Und hier sehen wir auf den Städteplaner und die
Gemeinde die größten Schwierigkeiten zukommen. Denn jede Einzelheit (warum
bei allen Gebieten ein plus von 150qm, warum Koppelung von
Mindestgrundstücksgröße und Baudichte usw.) muss begründet werden UND die
Verknüpfung und Verkettung der Bestimmungen.
Haben dagegen alle dieselbe Baudichte, so braucht nicht viel begründet zu
werden, da es keine Unterschiede gibt. Gleichheit ist nun mal leicht
vergleichbar.
Wir zeigen, was wirklich hinter der beschlossenen
Geschoßflächenverteilung steckt.
Aus dem Archiv
Ist unser Vermögen in Gefahr? vom Nov. 2007