Entwicklung kurz

05a Entwicklung Werte aus den Plänen bis 2005. Am Prinzip hat sich nichts geändert A Vergleich A zum Drucken: Word-Datei B Von Linear über degressiv zu Bauräumen C Folgerungen B+C zum Drucken: Word-Datei A Vergleich Beispiel: 800er Gebiet, Grundstücke mit 1600qm, 800qm, 2 Stück zu 400qm:
	Maßstäbliche Zeichnungen! Vor 1970 Lineares Baurecht Alle Grundstücke sind gleich dicht bebaut. Das Wichtigste: Das Maß der baulichen Nutzung soll für alle gleich sein. Die GFZ = Geschoßflächenzahl ist für alle gleich. So ist es in ganz Deutschland noch heute.
	Ab 1970 "Degressives" Baurecht, den Ausdruck gibt es nicht einmal, kleinere Grundstücke erhalten mehr, große weniger Baurecht. Die GFZ nimmt mit zunehmender Grundstücksgröße ab.
	Ab 2004 nochmals 32% weniger, diesmal für praktisch alle, dazu noch Bauräume.

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B Von Linear über degressiv zu Bauräumen 12.11.2004
	Beispiel: 2 Grundstücke A und B zu je 1000 qm Bis 1970 durften Grundstücke geteilt werden. Die Baunutzung, damals eine GFZ von 0,35 für alle Grundstücke, war einzuhalten. A teilte sein Grundstück, B nicht. Nach 1970 wurden Baugenehmigungen entsprechend dem degressiven Baurecht erteilt. Je kleiner das Grundstück, umso dichter darf es nun bebaut werden, bei den beiden 500 qm Grundstücken tritt ein Baurechtgewinn auf, bei dem mit 1000qm ein Verlust. Es fand eine Umverteilung von Baurecht statt. Bauträger kennen dies und bebauen lieber kleine Grundstücke, da die Nutzung höher ist (GFZ stieg von 35% auf 45,5%), die max. Geschoßfläche also von 175 qm auf 227 qm, ein Mehr von 52 qm oder 30% für A. B siehe im folgenden.

	B möchte dasselbe errichten. Die Baudichte wäre genau dieselbe. Es entstünden weder "Hochhäuser" noch "Zersiedelung". Durch das degressive Baurecht darf er dies nicht. Sein Baurecht ist um 31% kleiner als von A, also mehr als 1 DHH. 31% seines Grundes erzeugt keine Baunutzung, ist also wertlos. Differenz 310 qm x 750€ = 232.500 € (750€/qm ist der Wert des Gutachterausschusses). Nicht genug: B darf nicht 2 Gebäude errichten, dies ist ebenfalls eine starke Einschränkung und somit Entwertung. Nicht genug: B darf nur 2 statt 3 Wohneinheiten errichten. Nicht genug: Baufenster schränken weiter ein. Es gibt kein Ausweichen mehr: Im Fall einer lauten Straße, lautem Nachbarn, Schatten durch Nachbargebäude, Lage zur Sonne, usw. Dies sind 4 Beschränkungen, welche nur einen Teil der Eigentümer betreffen. Es liegt Ungleichbehandlung vor. B kann nicht mehr teilen, selbst wenn das Grundstück an sich groß genug wäre.

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C Folgerungen
Die Baudichte nimmt unter 500qm noch weiter zu, bis max 50%. Auch die 500qm großen Grundstücke machen noch den Garten für noch kleinere.

Damit wird eine ungleiche Baudichte erreicht. Wir kennen viele kleine Grundstücke die „zugeklotzt“ sind.

Diese ungleiche Baudichte ist nicht städteplanerisch oder architektonisch motiviert, sondern abhängig vom Grundstückseigentum. Dies führt zur Ungleichbehandlung.

Die Einen machen den Garten, die Anderen die Stadt.

Jeder qm hat einmal dasselbe gekostet, er muss wieder dasselbe wert sein, in einem Gebiet.

Liegt eine soziale Motivation vor? Den Anschein hat es.
Es tragen nicht alle mit einem festen Prozentsatz zur Gartenstadt bei, sondern es wurde Baurecht umverteilt.
Das Baurecht beträgt max. 50% und nimmt mit zunehmender Grundstücksgröße ab. Hier gibt es gleich 2 Unstetigkeiten:

Grundstücke mit hoher und niedriger Baudichte sind bunt gemischt.
Die Abnahme geht bis zur doppelten Mindestgrundstücksgröße, durch Teilung steigt sie in einem Sprung wieder an.
Einige qm Unterschied in der Grundstücksfläche machen auf diese Weise einen großen Unterschied in der Baudichte.

Mieter sind obendrein anderer Ansicht: Für sie wäre es günstiger, wenn auf mittleren bis größeren Grundstücken statt Doppelhäusern kleine Mehrfamilienhäuser mit 2 bis 3 Wohnungen entstünden.

Für die Eigentümer steigen die Kosten pro Wohneinheit mit größeren Grundstücksflächen: Grundsteuer, Schenkung/Erbschaftsteuer, Garten-, Gehsteigpflege, usw. Die Kosten pro Wohnung steigen progressiv.
Auch dies stellt eine Ungleichbehandlung dar.

Wozu Bauräume (Baufenster)?

Seit 20.7.2004 ist keine Teilungsgenehmigung durch die Gemeinde erforderlich. Dies ist für ganz Deutschland kein Problem, da sich die Baudichte damit nicht ändert.

Nicht so in Gräfelfing:

Wird ein Grundstück geteilt, z.B. 1800qm in 1000qm und 800qm, so haben alle 3 eine unterschiedliche Baudichte. Durch Teilung entsteht hier Baurechtsgewinn.
Dies wollen die Initiatoren verhindern, indem Bauräume so gesetzt werden, dass de facto eine Teilung verhindert wird.
Auch hierbei entsteht Ungleichbehandlung:

Je größer das Grundstück, desto entwertender wirkt das Baufenster.
Auch bei gleichgroßen Grundstücken gibt es keine 2 gleichen Fenster.

Das Umgekehrte, also Grundstückszukauf und somit größerer Garten, wird hier uninteressant, da die Baudichte sinkt.

Bis heute wurde nie erklärt, warum das degressive Baurecht von Gräfelfing dem Erhalt der Gartenstadt besser dienen soll als das Lineare von ganz Deutschland.

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