05b Geheim
   Grundlagen des "degressiven Baurechts"
                          - einmalig in Europa -

Herr Suess, IGG, Verfechter des degressiven Baurechts, beklagte sich bei unserer Veranstaltung im Bürgerhaus über das Vorzeigen seiner Blätter. Wir sehen darin jedoch keine Geheimpapiere.
 
Das Bauamt hat Sie uns als kompletten Satz zugesandt, als wir um die Begründung der Bebauungspläne baten. Es handelt sich also um offizielle Blätter der Bauleitplanung, welche das degressive Baurecht untermauern sollen.

Sie stellen jedoch nur das Ergebnis dar, keine Begründung.

Herr Suess ist Statiker, Dipl.Ing., war bis 1972 bei der SPD und wechselte kurz vor der Wahl zur IGG. Mit dieser zog er 1972 in den Gemeinderat.
Ein viertel Jahr später waren das degressive Baurecht und die Gebietseinteilungen 800, 1000, 1200, 1350 beschlossen.

"Wir haben uns damals die Bebauung genau angesehen und wollten sie so erhalten ..."

Zum Vergleich: An den "Anpassungen" wurde seit 1997 "gearbeitet",
mit der Erkenntnis im Nov. 2005, dass das "Werk" NICHTIG ist.

Die Satzungsbeschlüsse (in Kraft treten) der Bebauungspläne zogen sich bis 1984 hin. Ab hier wurde die Umverteilung Satzung.


Suess in seiner Schrift: "Planungsziele der Bauleitplanung der Gemeinde Gräfelfing von 1972 - 2004"

Degressive Geschoßfläche
Zitat: Diese Regelung dämpft die Baudichte bei großen Grundstücken und erhöht sie bei kleinen Grundstücken.  …

Da es nahezu ebenso viele Grundstücke gibt, die kleiner als die Mindestgröße, wie es solche gibt, die größer sind, bleibt auch bei degressiver Entwicklung die zulässige gesamte Geschossfläche in Gräfelfing immer konstant.
Zitat Ende.

  1. Es fehlt die städtebauliche Begründung für diese Regelung.

  2. Sie ist baurechtlich unzulässig: Die kleineren Grundstücke müssen Ausnahmen sein. Bei der Hälfte kann man nicht von Ausnahmen sprechen.

  3. Sie dient nicht dem besonderen Erhalt der Gartenstadt, da die gesamte Geschossfläche unverändert bleibt.

  4. Erkennbar ist nur der Umverteilungswille.


    Übersetzt heißt dies beispielsweise:
    Die Gemeinde sollte jedem Bürger 100 Euro zuteilen. Aber der Hälfte der Bürger gibt sie 150 Euro, der andern Hälfte 50 Euro pro Kopf.
    Die Summe der Zuteilung bleibt ja gleich ...

     

 

Hier sehen sie Grundlage des degressiven Baurechts ab 1972, mehr ist es nicht.

Es wurde die Zahl z der Grundstücke abgezählt in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße.
Hier finden sie 2 der 7 Gebietsblätter, "Ortszentrum" und "zwischen Bahn und Maria-Eich-Str."
Die Bebauung wurde überhaupt nicht untersucht und tritt hier auch nicht auf.

Hieraus wurden die "Mindestgrundstücksgrößen" abgeleitet. Dieser Begriff betrifft im Gräfelfinger Baurecht nur die Teilbarkeit, nicht wie in ganz Deutschland die Fläche, welche zur Errichtung einer Wohneinheit oder Hauses nötig ist.

Hier kann man sofort Willkür feststellen:
Das 800er Gebiet hat eine mittlere Fläche von 980qm, also rund 1000qm.
Das 1200er darunter hat eine mittlere Fläche von 1204, rund 1200qm.
Hier liegt eine Ungleichbehandlung vor, ebenso fehlt eine Begründung hierfür!
Aus den Gemeinderatsprotokollen geht hervor, dass die Werte aus Zufallsentscheidungen hervorgingen, ohne jede Begründung oder Untersuchungen.

Diagramme von 1972:

 

Das hierunter folgende Blatt regelt die Baudichte in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche, einmalig in Deutschland. Die tatsächliche Bebauung wurde jedoch überhaupt nicht untersucht.

Man ging von der Annahme aus, dass die Grundstücke, je größer sie waren, relativ schwächer bebaut waren. Dies trifft auf die meisten Kommunen zu, jedoch hat sich bis heute keine einzige dazu verstiegen, deshalb Baurecht umzuverteilen und, wie Herr Sommer zugab "kleinere Grundstücke besser zu stellen". Auch betrifft es lange nicht alle Grundstücke.

Es gibt genügend Gründe mit der vollen Bebauung zu warten, z.B. auf Nachwuchs oder Kapital zu warten, usw. Es gibt aber keinen Grund deshalb Baurecht abzuzweigen und anderen Grundstücken zuzuschlagen.
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Das System der IGG lässt eine maximale Baudichte von 0,5 zu, in JEDEM Gebiet. (Das ist die "Deckelungslinie 0,5", ohne sie würde die Baudichte bei diesem System ins unendliche gehen). Ab 2007, der Fertigstellung der neuen Bebauungspläne, geht sie bis 0,57.
 
Daher ist ein Wechsel zum linearen System der Bundesrepublik problematisch:
Wir haben als Beispiel die Linien 0,4 und 0,35 eingezeichnet. Eine GFZ von 0,35 hatte früher ganz Gräfelfing. Auch eine Linie von 0,30 sind denkbar. Sie können für jedes Plangebiet angepasst festgelegt werden. Alle Nachbarn in einem Gebiet haben hierbei dieselbe Baudichte.
Jedoch könnten Entschädigungsansprüche entstehen. Hier rächt sich, dass die obere Begrenzung von 0,5 nicht individuell für jedes Gebiet festgelegt wurde. 

Anm.: Die Formel des Herrn Sues wurde durch uns in übersichtliche Form gebracht und physikalisch richtig dargestellt (rot).
Im neuen Planentwurf (2007) wird nochmals eingeengt: Statt 140qm muss 95qm eingesetzt werden. Nur wenn man ein nicht nutzbares Dach (z.B. Flachdach) wählt kommt man wieder auf ungefähr die alte Geschoßfläche. Aber das Dach ist weg.

 

 


Was macht das deg. Baurecht unzulässig?

§34 BauGB ist verletzt (Einfügungsgebot). Alle Nachbarn eines Gebietes haben verschiedene Baunutzung. Es ist nicht so, dass die Grundstücksflächen gleichmäßig nach außen abnehmen, sondern sie sind natürlich bunt gemischt.
Auch Bebauungspläne nach §9 kommen daran nicht vorbei. Auch hier ist die 1. Festsetzung "Art und Maß der baulichen Nutzung, nicht Nutzungen. Hier würde der Beliebigkeit der Baurechtszuweisung Tür und Tor geöffnet.  §34 wirkt hier weiter.

Dies gilt auch für die Nichtlinearität der Zahl der Wohneinheiten pro Grundstück, wie sie im Planentwurf vorgesehen ist.
 

Ende  05b Grundlagen des "degressiven Baurechts"