Bürgerhaus, großer Saal, Di., 5.7.2005, 20 Uhr

AIG - die AnliegerInitiative Gräfelfing hatte eingeladen ein zu einer Informationsveranstaltung, Thema:

Baurecht in Gräfelfing – Neueste Entwicklung

Es sprachen für die Anliegerinitiative: Hans Furbach        und

Herr Rechtsanwalt Lutz Paproth der Kanzlei Paproth Metzler & Partner, welche sich spezialisiert hat auf öffentliches und privates Baurecht, Bank- und Wohnungseigentumsrecht. Zudem ist Herr Paproth Fachanwalt für Verwaltungsrecht.

Somit ist er hochqualifiziert für unsere Fragen des Baurechts und Verwaltungsrechts.

Er legte die rechtlichen Möglichkeiten dar und das weitere Vorgehen und beantwortete die zahlreichen Fragen aus dem Publikum.

Für Fragen wählen Sie bitte Tel. 089 - 46 13 85 - 0.
oder email: paproth@paproth-metzler.de

Es erschien Herr Bürgermeister Christoph Göbel mit der 2. Bürgermeisterin und etlichen Gemeinderäten.
Der Saal war wieder gut gefüllt, obwohl zur Zeit kein Bebauungsplan ausgehängt wird.

Wir hatten mit dieser Veranstaltung auf den Aushang des nächsten Bebauungsplanes gewartet, doch dies wurde immer weiter herausgeschoben, sodass wir nicht länger warten wollten. Schließlich ist seit unserer letzten Veranstaltung nichts Konkretes in Punkto Bebauungsplänen im Rathaus passiert.

Anlass für die Informationsveranstaltung waren zwei Dinge:

1. Bauausschusssitzung Do 16.5.05.
betreffend eingegangene Bedenken der Bürger über mögliche Entschädigungspflicht der Gemeinde im Zusammenhang  mit der Einführung von Bauräumen, durch das degressive Baurecht sowie die Wohneinheitenbeschränkung.
Sie wurde im Info angekündigt, aber 5 Tage davor durch Schreiben des  Bürgermeisters abgesagt.
Das Absetzen der Sitzung wurde begründet mit Klärung der rechtlichen Grundlagen. Wir finden es positiv, dass sich der Bürgermeister um Klärung bemüht.

2. Weiterer Anlass ist das verteilte Faltblatt der IGG, das wir nicht unkommentiert stehen lassen können, da uns etliche Bürgerinnen und Bürger empört angerufen haben.

Im ersten Teil trug Hans Furbach, Sprecher der AIG, die Entwicklung des Gräfelfinger Baurechts vor, zeigte die Unterschiede von normalem und degressiven Gräfelfinger Baurecht auf. Die Darlegung erfolgte an Hand von Folien für Overheadprojektor. Diese sind zum größten Teil auf dieser Homepage der AIG zu finden und zum Teil schon von der letzten Veranstaltung bekannt. Deshalb wurde dieser Teil kurz gehalten.

Siehe Baurecht oben oder Word-Version

Dann wurde auf das von der IGG verteilte Flugblatt eingegangen: "Gartenstadt - wieder in Gefahr!"

Seite 1.a) Das Faltblatt bestätigt die Verantwortung der IGG für das "Degressive Baurecht", einmalig in Europa, und die neuerlichen Einschränkungen durch Baufenster.

b) Im Faltblatt fehlt jegliche Erklärung dieser Spezialerfindung. Ebenso fehlt warum gerade dieses von der IGG propagierte Verfahren dem linearen Baurecht vorzuziehen ist.

c) Kein einziger uns bekannter Architekt oder Bauberater sieht einen Vorteil darin - aber erhebliche Nachteile.

Laut IGG zeigen die Titelfotos die "verträgliche Entwicklung des Ortsbildes". Hier wird mit einer Ausnahme Reklame gemacht, der Normalfall sind stets Doppelhäuser.

(Nach Bild vergrößern zurück mit Rücktaste)

Seite 2. Hier werden Gesetzesänderungen beklagt, welche angeblich die Gartenstadt bedrohen. Handlungsbedarf sah jedoch keine andere Kommune. Nur hier sollen Baufenster eingeführt werden um "unerwünschte Teilungen" zu verhindern. Jedoch in Gräfelfing sind sie interessant, da nur in dieser Gemeinde dank "degressivem" Baurecht dabei Baurecht gewonnen wird. Dies ist der Grund, warum andere Gemeinden nichts ändern müssen.

Die Baufenster dienen dazu das "Degressive Baurecht" zu retten. Es ist keine einzige Kommune in Deutschland bekannt, welche ihre gesamte bestehende Bebauung nachträglich mit Bauräumen überzogen hat, erst recht nicht auf Grund der neuen Gesetzeslage!

Anm.: Bauräume werden manchmal verwandt um in einer Neubausiedlung eine gewisse Ordnung zu erzeugen, meist bei Reihenhausbebauung oder sonstiger dichter Bebauung. Aber einförmige Bebauung ist genau das, was wir in Gräfelfing weder haben, noch wollen.

Vergleich von Äpfeln mit Birnen:
Die Fotos in der Mitte aus Solln sollen Angst um die Gartenstadt erzeugen. Dabei ist der Vergleich mit Solln hinterhältig. Solln ist Münchner Stadtgebiet, wie man unschwer herausfinden kann. Eine Stadt mit U- und S-Bahn, Infrastruktur, Museen, Bädern, usw. muss dichter bebauen.
Legitim ist also nur ein Vergleich mit Pullach oder Grünwald, beides Gemeinden an der Stadtgrenze wie Gräfelfing. Beide sind gefragte Gemeinden mit Gartenstadtcharakter, und dies mit dem linearen Baurecht.

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Durch angeblich "aufwändige Untersuchungen" und "umfangreiches Datenmaterial" wurden 1972 Festsetzungen getroffen: Mindestgrundstücksgrößen, Geschosszahlen, degressives Baurecht und Ein-Gebäude-Regelung.
Die "aufwändigen Untersuchungen" waren schlichtes Abzählen der Grundstücke und ihrer Größen. Die Bebauung wurde dabei überhaupt nicht erfasst!! Gleichwohl wurde mit diesen Zahlen das degressive Baurecht begründet. Siehe diese von der Gemeinde versandten Blätter.

Diese "aufwändigen Untersuchungen", gefertigt von fleißigen Angestellten des Bauamts, können Sie bei der Gemeinde anfordern. Sie erhalten die graphische Darstellung und die Folgerung daraus - aus Sicht des damaligen Gemeinderates. Durchsetzen konnte sich damals der Vorschlag von Herrn Suess von der IGG, der die Graphiken erstellte, das degressive Baurecht normierte ("Erfinder" war der Gemeinderat unter Bürgermeister Bachhuber, bis Juni 1972) und dessen Entwurf eine Gemeinderatsmehrheit fand.
Ab Juli 1972 war der neue Gemeinderat unter Bürgermeister Reichert im Amt, der in nur drei Monaten das degressive Baurecht quantitativ beschloss. Dies waren nur zwei Eckwerte: Die Zuweisung, welche Mindestgrundstücksgröße (in Gräfelfinger Wortbedeutung) ein Gebiet erhalten soll und die Tabelle für die zulässige Baudichte abhängig von der Größe. Die Tabelle wurde aus Bachhubers Zeit übernommen (obwohl die IGG Bürgermeister Bachhuber verdrängen konnte, da sein Gemeinderat Planungen für punktuell massive Bebauungen begonnen hatte und ihm das Baurecht zur Falle wurde).
Zum Vergleich: In ganz Deutschland gibt es dies nicht. Ein Gebiet hat einen festen Prozentsatz, sodass zwei Nachbarn stets dieselbe Baudichte und den selben Preis/qm haben.

Aus den Gemeinderatsprotokollen ist zu entnehmen, dass ohne Begründung darüber abgestimmt wurde. Das Ergebnis war mehr oder weniger Zufall.

Z.B. "westlich der Maria-Eich-Str." war unter Bachhuber ein 1200er Gebiet. Sein Gemeinderat fasste am 20.3.1972 einen Satzungsbeschluss, zulässig ist nur ein Haus mit nur einer Wohneinheit, falls die Grundstücksfläche kleiner als M (Mindestgrundstücksgröße bei Bachhuber 1000qm) ist.
Schon am 19.6.1972 fasste der "Bachhuber"-Gemeinderat (in seiner letzen Sitzung!) zum selben Gebiet erneut einen Satzungsbeschluss: Zwei Wohnungen durften es pro Haus sein, ohne Beschränkung nach unten, also auch wenn das Grundstück sehr klein ist.
(Diese Beschränkung gibt es jedoch in allen Gemeinden ganz Deutschlands. Diese echte Mindestgrundstücksgröße besagt, dass man mindestens z.B. 500 qm pro Wohneinheit braucht.)

Am 24.10.1972 setzte der Gemeinderat unter Bgm Reichert neue Werte fest. Ohne Begründung gab es Anträge für 1000qm, 1200qm, 1500qm, 1350qm. Der Letzte wurde dann angenommen.

S

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Seite 3. Wegfall der Teilungsgenehmigung, hier wird es endlich zugegeben: Durch Teilung entsteht Baurechtsgewinn, in Deutschland einmalig. Dies ist das Grundübel des "degressiven Baurechts".

Die Einführung der wertmindernden Bauräume (=Baufenster) dient nur zum Ausgleich der Mängel des degressiven Baurechts, damit also Teilungen (mit Baurechtsgewinn als Folge) verhindert werden.
Die Verteilung der Bauräume ist jedoch völlig unterschiedlich. Zur Wertminderung gesellt sich noch Ungleichbehandlung.

Z.B. passen in Baufenster mal ein, mal zwei, mal drei Gebäude. Dies macht einen ganz erheblichen Wohnwertunterschied.

Obendrein helfen die Bauräume nicht gegen unerwünschte Teilungen. Da Mindestgrundstücksgrößen im Gräfelfinger Sinn nicht zulässig sind, kann beliebig geteilt werden. Dies ist in ganz Deutschland uninteressant, da man nichts gewinnt, aber im Gegenteil Abstandsflächen verliert.

Selbst Doppelhäuser können realgeteilt werden, denn sie erfüllen ja die Gräfelfinger Forderungen: Zulässig ist auf JEDEM Grundstück ein Doppelhaus (Bachhubers Erbe).
Wenn also das Doppelhaus abgerissen wird, so kann nun auf jeder Hälfte wieder ein Doppelhaus errichtet werden!
Der Einwand, ein Grundstück ohne Bauraum sei unbebaubar, ist unzutreffend.

Einzige Lösung: Lineares Baurecht mit echten Mindestgrößen pro Wohneinheit. So wie in ganz Deutschland.

Die Behauptung " indem sie baurechtlich unzulässige Teilungen des Grundstücks unattraktiv oder unmöglich machen" ist falsch. Seit Juli 2004 sind Teilungen zulässig.

Seite 4.
"Die jetzt ... betreute Anpassung des Generalbebauungs-planes, mit dem die von Rechtsprechung und Gesetz gerissenen Lücken wieder geschlossen werden ...

Wir lehnen den Versuch der IGG ab, Rechtsprechung und Gesetz zu umlaufen. Ein Gesetz reißt keine Lücke, höchstens in unzulässige Vorhaben.
Wir haben erheblich mehr Vertrauen zu einem Baugesetz, das von unzähligen Experten in Länder-, Bundes- und Europaparlamenten beschlossen wurde als zu einer Gruppe Kommunalpolitiker.

Wir wehren uns entschieden gegen die Behauptung der IGG auf ihrer Internetseite, „einzelne Gruppierungen versuchen finanzielle Vorteile einzufahren“.

Dem könnte man entgegenhalten, dass Herr Sommer, ehem. Fraktionsvorsitzender der IGG, eine doppelte so hohe Baudichte hat wie viele in der Nachbarschaft. Seit 33 Jahren. Wer "fährt hier ein"?

Nach wie vor ist die IGG nicht bereit ihren Fehler im Baurecht unserer Gemeinde einzugestehen. Sie hat das Baurecht zu verantworten und versucht nun die Flucht nach vorn.

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Im zweiten Teil trug Herr Rechtsanwalt Lutz Paproth seine Einschätzungen zur rechtlichen Lage vor.

Er hält die Bebauungsplanentwürfe für rechtswidrig - in Teilen oder ganz.

Die Beschlüsse im Bauausschuss bedürfen stets der endgültigen Bestätigung im Gemeinderat. Klagen vor den Verwaltungsgericht kann man jedoch erst wenn der Gemeinderat die neue Satzung beschlossen hat. Denkbar ist eine Normenkontrollklage oder Popularklage.

Der Satzungsbeschluß kann jedoch dauern, da auch nach 9 Monaten noch noch nicht mal Antwort auf die Einsprüche erfolgte.

Die angesetzte Sondersitzung, des Bauausschusses zu den Einsprüchen gegen das Baurecht und die Bauräume prinzipiell wurde kurzfristig abgesagt um noch rechtliche Fragen abzuklären. Dies zeigt einen immer noch vorhandenen Klärungsbedarf an.

Herr Paproth wies auch darauf hin, dass eine Klage keinen schnellen Erfolg erzielen werde.
Anm.: Dies ist in Angesicht der langen Verfahrensabläufe einsichtig.

Im dritten Teil ging es zur Diskussion.

Dabei ging es in erster Linie um Wertminderung durch die Baufenster und
um eingeschränkte Baumöglichkeit auf den Grundstücken.

Bürgermeister Christoph Göbel verwies auf den seit 30 Jahren anhaltenden Preisanstieg in unserer Gemeinde. Wir meinen, dass andere Gemeinden ebenfalls Anstiege hatten. Pullach hat sogar höhere qm-Preise.
Zum zweiten vertrat er die Auffassung, dass insbesondere große Grundstücke dank degressiven Baurecht mit geringer Baudichte ausgestattet die höchsten Preise erzielen würden.
Der Trick dabei, von Hern Göbel ständig angewandt: Er nennt die Bodenrichtwerte ohne zugehörige GFZ: Diese sind in der Tat hoch. Allerdings nur bei der dazu angegebenen GFZ. z.B. westl. der Bahn 840€ bei GFZ 0,30. Die Grundstücke haben allerdings nur eine GFZ um die 0,20. Damit ist deren Bodenwert erheblich iedriger.

Unterstützt wurde RA Paproth im zweiten Teil von Herrn Deuse von Aris-Immobilien. Dieser beklagte gleichwohl die Bauräume als ungerechtes und überflüssiges Instrument.

Beispiel eines Diskussionsbeitrages:
Ein Bürger berichtet in 2003 ein Grundstück erworben zu haben. Nun werde jedoch Bebauungsmöglichkeit durch ein Baufenster so eingeschränkt, dass ein eklatanter Wertverlust drohe. Sein Nachbar dagegen habe ein weitaus günstigeres Fenster "verpasst" bekommen. Diese Ungleichbehandlung können beide nicht nachvollziehen.
Wörtlich zum Schluss: Dies ist "Enteignung auf feudalistische Art".

Einen anderen Gesichtspunkt zeigte Familie Hertzog auf: Sie haben zwei erwachsene Kinder und wollen dafür Wohnraum auf eigenem Grundstück schaffen. Groß genug wäre es allemal, wie der Münchner Merkur schrieb. Der Bauraum verhindere jedoch ein zweites Gebäude.
Der Grundstückswert an sich nützt ihnen nichts, denn sie wollen ja nicht verkaufen, sondern im Gegenteil ihren hier aufgewachsen Kindern Wohnraum schaffen.
Herr Hertzog zu Bürgermeister Göbel: "Sie wollen uns doch hier nicht vertreiben?"